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2019.6.3「日本の不動産について」

大西つねきの週刊動画コラムvol.81

· 週刊動画コラム

皆さん、こんにちは。大西つねきの週刊動画コラム、本日6月3日の週刊動画コラムのテーマは「日本の不動産について」お話ししたいと思います。僕まだ、あまりデータ的にも、それから考えもそんなに整理できてるわけではないんですけども、最近、本当に気になることがありまして、それについてお話したいと思います。これはもちろんフェア党の政策の土地の公有化というのとも本当に密接に関係するんですけれども、最近僕ちょっと気になっているのは、よくネットとかを見ていると、ネットの広告でリバースモーゲージとかリースバックとかいう、そういう宣伝をちらほら目にするようになったんですね。まずこれが何なのかっていうことからちょっと説明したいと思いますけれども。

まずリーバースモーゲージっていうのは何かというと、通常のモーゲージというのは土地を買うためのローンだったりするんですけど、リーバースモーゲージってそうじゃなくて、持っている土地を担保にっていうか、持ってる土地、まあそうですね、担保になるんですけど、それを担保にお金を融資して。これはご高齢の方々、一定年齢層以上の方々にそれを融資するケースが多いんですけれども、例えば僕が今55歳なんですけど、自分が持ってる土地があったとして、それを担保にお金を借りて、借りたお金を返すんじゃなくて、最後、自分が死んだときに土地で清算するっていう、そういう金融商品ですね。それから、リースバックっていうのは自分が持っている土地とか建物ありますよね。それを今すぐ売って、売るんですけど、そのあと今度リースバック、要はそれをリースとして借り続けて、で、住み続けるっていう、そういった商品なんですよ。こういった商品の宣伝をよく見るようになったっていうのは、一つにはある一定年齢層以上の方々の老後の資金にすると。年金もだんだん減らされてって、で、給付もいつになるかわからないとか、あと、もちろん蓄えが十分ない場合ですね。蓄えが十分ない場合は、要するに、今までだったら、今まで蓄えが十分あるようなご高齢者だったらそんなことする必要なくて、自分の家とか土地建物を自分の子どもたちにそのまま相続させるっていうようなことが普通だったような気はしますけども、今、リーバースモーゲージとかリースバックっていう、そういう商品が結構、何となく、多分かなり増えてるんだと思うんですよ。それは僕調べてなくて、データ的には持ってないんですが、よくそういう宣伝を目にするので、そういう方々は要するに余裕がないわけですね。土地建物を持ってるけれども、それをそのまま持って相続に回すような余裕がなくて、それを今度先食いするようなかたちでそういうローンを借りたりとか、今すぐ売ってしまってリースバック、その土地建物を今度借り続ける、家賃を払ってね。そういうようなことが起きてるんじゃないかなと、たくさん。

僕、それでちょっと気になってみて、日本の住宅ローンの残高がいくらぐらいあるかっていうのをちょっと調べてみました。そうすると、データ的にはそんなに古いデータはなかったんですけど、1989年の残高が大体100兆ちょっとだったんですよ。それが2017年かな、データ一番最新なの出ていたのは、残高が190兆、ほぼ倍増してるんですね。基本的には増え続けてる。もちろん、これ、なかなか返しきるもんじゃないですから、基本的に僕はこれ積み上がっていってるんだと思うんですけれども。そもそもは、僕、もちろんフェア党の考え方として、本にも書きました、住宅ローン、特に土地担保ローンっていうのがいかに間違った行為かということですね。それについては本でも説明してると思うんですけど。何が間違ってるかというと、基本的に、皆さんたくさんの方はもうご理解いただいてると思うんですけれども、銀行が融資をする、お金を貸すっていうことイコールお金を作り出すっていうことなんですね。もちろんお金だけ作り出してしまっては意味がないっていうか、お金自体は全く意味がないですから、その時点ではお金を作り出した瞬間にはそれに対応する価値がない状態ですね。前回の裏動画でも話しましたけれども、融資としてお金を貸すことによって、じゃあそれを借りた人は、それを使って、借金で作り出したお金に見合った価値をこの世に生み出してくださいねという、そういう暗にプレッシャーを借りている人にかけてるんですけども。ただ、例えば1億、企業とか事業者が借りたときは、その1億を基本的には生産活動に使うことができるんですけど、使ってそれなりの価値を作り出すことができる。それから、例えば住宅ローンでも土地建物、まあ1億だったとしますよね。土地が5000万、建物が5000万だとすると、その5000万円部分の建物の部分には確かに新しい価値を作り出すためにそれは使われるんですけど、じゃあ土地の5000万の部分は何に使われるかっていうと、土地の取得費用、要するに、それは何も作り出すわけじゃなくて、単に土地の所有権が右から左に移動するだけなんです。何にも基本的にはそこは作り出さないと。バブル期に何が起きたかというと、銀行が大量に土地担保融資を実行しました。その結果、要するに、全く何も作り出さない、ただの所有権の移転にすぎない土地の売買に、例えば土地転がしみたいなかたちで大量のお金が発行されて、そのお金が不動産市場を押し上げて。結局その高い土地を、今度じゃあ、高い土地の利用効率、要するに高い土地を借りて、そこで商売をして成り立つかっていうと、成り立たないわけですね。だから、不当に上がってしまった土地っていうのは、最終的には増え続けるお金がないと、増え続けるお金が不動産市場に流れ込んで、それをどんどんどんどんつり上げていかない限りは、どっかでそれが止まったときにはもう崩壊するしかなくて、だからバブル崩壊と。要するに不動産市場のバブル崩壊があったってことなんですね。ただ、これ前も話したと思いますけれども、不動産市場は確かに崩壊した、崩壊っていうか、かなり値が下がったかもしれないけれども、そのときに作り出した膨大な実態のないお金、銀行が借金で作り出してしまったお金は、もちろん不良債権処理はある程度しましたけれども、結構そのまんま残ってるわけですね。要するに、その借金を払い続けるためにまた新しいお金が必要で、結局、最終的にお金っていうのは誰かが借金をしないと発行されませんから、でも民間で借り続ける、貸し続けるっていうことが不可能で、ある程度それはもう頭打ちになってるんですね。バブル崩壊以降ほとんど伸びてません。でも常により多くのお金と借金が必要なときに、結局誰がそれを肩代わりしたかというと、日本の政府が借金をし続けて、お金を発行し続けたという、そういう今までの経緯があります。

その中で住宅ローンの残高がそんなに、倍近くまでここ30年で増えていると。しかもリバースモーゲージとかリースバックみたいなかたちで、その土地を買った人たちがそれを払いきれなくなってるというのは、僕、すごい怖いことが起きつつあるような気がしてるんですね。それは要するに、もう基本的に何が何でもというか、住宅ってもちろん生活の基盤ですから、とても多くの人たちにとって大事だから、なるべくそれはもう、買った人は頑張ってローンを払い続けてっていうことをしてるわけですね。だから本当にそれを、例えばリバースモーゲージとかリースバックっていうのは、もう多分、最後の手段なんだと思うんですよ。そういう最後の手段に手を出さざるを得ない人たちが少しずつ出てきて。あと、土地というのも基本的に確かにバブル崩壊以降、不動産市場かなり下がったんですけども、それでも結局、常に買い手がいるというか、下がったところでは、住宅っていうのはやっぱり人生の本当に基盤になるから、やっぱり自分の家が欲しかったりとか、安心できる家が欲しいっていう人は多いんで、需要はあると。それから、そもそも買えなかったとしても必ず、不動産を持ってなければ今度は借りることになりますね。マンションを借りるにしても、アパート借りるにしても、一軒家借りるにしても。どうしたってやっぱりまずそれがないと生きられないもんですから、結構そこは切り詰めようにも切り詰められないっていうか、一番人間の本質的な欲求というか、安全に安心に暮らしたいっていう、その欲求に根ざしているので、何を置いても結構優先される部分ではあると思うんですよ、人の消費の中でね、お金の使い方の中で。今度、逆に貸すほうも、例えば、家主さんで自分が借金をして土地を買って、アパートを借金して建てて、それで入居者を入れないとだめだっていう状況だったら、マーケットの状況に応じて値段を下げてっていうことは割と機動的にやるかもしれないんですけど、ある程度余裕のある層が土地を持って家主になっていた場合は、まあ入んなくたって別にそんな平気だよみたいな、そういう結構楽に不労所得で生きてる人たちがたくさんいた場合は、なかなか家賃っていうのは下がらないんですよね。なかなか家賃が下がらない中で、特に若い人たちなんかは社会に学校出て放り出された瞬間に、まずはその高い家賃を払って住む場所を確保しないと生活もできないっていうことで、そこの力関係がやっぱり少し、多分、ゆがんでるような気がするんですけど。そうやって、要するに、とにかく住宅に関してはみんなが頑張って払い続けてきたもんだと思うんですよ、今までの日本経済の中でね、日本の社会の中で。それが、要するに、だからこそ土地をある程度、まあバブル以降下がりましたけれども、下支えしてきた側面って僕はあると思うんですよね。家賃相場もそうですし、マイホームが欲しいという、そういう願望ですね、夢みたいなものが下支えしてきたんですけど、もうそれもそろそろ支えきれなくなるんじゃないかっていう、すごい、僕はちょっと危惧をしていて、それはそういうリースバックとかリバースモーゲージみたいな商品が少しずつ広がり始めたところからも何となく想像できて。

それから、住宅ローンの残高が89年、だからバブル崩壊直前ですね、その頃に比較して倍近くになってるっていうのもとても怖いことだなあと思っていて。この先何が起きるかというと、例えばそういうのを払えなくなった人が、リースバックだったら今すぐ売るわけだし、それから、リバースモーゲージで一定期間、一定期間っていうか、何とか死ぬまではそれで生活できたとして、亡くなったときにその土地建物を基本的に銀行が接収するわけですね。銀行だって多分、要するに土地建物を担保にしてお金貸してますから、返せなくなったときとか、それから、リバースモーゲージの最後の清算のところでは、そういう土地とか建物をどんどん接収していくんですね。そのときに、じゃあそれをどうやって運用するのかと。それを基本的に銀行は誰かに売るとか貸すとかっていうことを多分しようとするんですけど、ここで本当に根本的な問題になってくるのは、そもそも日本の人口が増えなくなって、空き家の問題がたくさん今も本当に問題になりつつあって、で、昨今のアベノミクスの金融緩和みたいなものでお金が流れるから、そっちに。結局、銀行は一生懸命もう貸さないといけないわけですね、今の金融緩和で。貸そうったって、結局、安心して貸せる相手があんまりいないもんですから、やっぱり土地担保融資とか不動産融資が一番融資しやすいわけですね。担保があるから貸せるっていうふうに愚かな銀行がやると、そっちのほうにお金が流れます。そうすると、そのお金を使って、例えばタワーマンションとかぼんぼんぼんぼん建てるわけですね。要るか要らないかは関係なく、単にお金がそっちに流れるからっていう、ただそれだけの理由で。で、建てたはいいけれども、それから、そういう例えばリバースモーゲージみたいなので目先もうけたとして、最終的にそういう担保は結局、貸してる例えば銀行のとこにいった場合、これ別に銀行にいこうがどこにいこうが関係ないです。要するに、これは住宅市場の需要と供給の問題で、単純に生きてる人間、人口が減ってったら、もう住宅要らなくなるわけですね。そうすると接収した担保を売れない、貸せないってなったときに、もう本当に壮大なクラッシュがくるような気がしていて。結局何が問題なのかというと、あまりに愚かなんですよ。要するに、今の仕組みそのものもそうですし、そういう本質を見通せない政府、与党、それから、もしかしたら経済の専門家も含めて、本質はとても単純です。人間が減るんだったら住宅増やしちゃいけないんです。そんなことのために、今、本当に人が減っていきますから、減りつつある人たちの貴重な時間と労力を使ってる暇はないんですよ。要らない住宅造ってる暇があったら、もっとほかにたくさんやることがあるでしょって話なんです。これ何でそういうことになるかというと、さっき言ったみたいにお金の流れ。お金がそっちに流れるから、お金に支配された我々がそれをやってるという本当に愚かなことが起きていて。本質を見れば、もちろん本当にさっき言ったみたいに、人間の数が減るんだったら住宅造っちゃいけないんです。そんなことやってる暇ないですよね。もっとほかにやることあります。そういうふうに見てると、要するに今までのお金の仕組みとか、今までの住宅の経緯とか含めて、とても怖いことが起こるんじゃないかなというふうに思ってます。これに対する唯一の解決策、唯一とは言わないですけど、結構、僕はやっぱり有効な解決策だと思って、『私が総理大臣ならこうする』という本にも書いてありますけれども、土地の公有化。そのための、どうやって土地を皆さんから買ってくか、これ強制的に買い上げるって話じゃないです。その本を読まずに批判する前に、まず読んでから皆さんも考えてほしいと思うんですけど、強制的に土地を接収するって話ではなくて、要するに処分権の停止っていうかたちで、今ここで詳しくは説明しませんけれども、逆に、処分権の停止とともに土地を売りたいっていう人に対しては常に政府が買うと、必ず買うと、高く買うとは言いませんけれども、必ず買うという、そういう処分権の停止と、あと土地の、何ていうのかな、政府の買い入れか、買取保証。すいません、言葉が出てこなかったです(笑)。そういうことを本には書いてあります。それをセットにすることによって、僕はどちらかというと、ローンで本当に苦しくなってる人たち、たくさんの人たちを僕は救うことができると思っていて。それも結局こういう住宅という、とても人間の本質的な欲求に基づいた、それをある意味悪用したようなかたち借金の鎖に人々をくくりつけるという、この本当におかしな仕組みを根こそぎ変えるという。おそらく、こんなことを言っている政党とか政治家、ほかにはどこにもないと思います。ただ、これ本にも書きましたけど、日本の問題の根本を考えたときに、この土地問題っていうのは絶対にはずせない本当に大きな問題だと思います。このことに行き着かない政治家も政党も、多分、本質的に何も考えてないし、わかってないんだと思います。だから、この問題を変えなければいけないっていうのは、これは、僕はもう本当に必然だと思ってますし、必ず今から何十年か先には当たり前の話になってる。まあ当たり前の話になって変わってるというふうに僕は期待してますけれども、もう火を見るよりも明らかだと思います。ということで、今日は松山のホテルから不動産の問題についてお話ししました。来週もまたお楽しみに。

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